Początek bieżącego roku obfituje w ważne akty prawne dotyczące prowadzenia działalności rolniczej. W piątek 23 stycznia br. Sejm przyjął ustawę o aktywnym rolniku, mającą na celu wspieranie osób faktycznie prowadzących działalność rolniczą. W kolejce czeka natomiast projekt ustawy o dzierżawie rolniczej, do którego termin nadesłania uwag niebawem mija. Wielkopolska Izba Rolnicza skierowała do Krajowej Rady Izb Rolniczych pismo ze wskazaniem najważniejszych problemów wynikających z proponowanych przepisów w tym projekcie.
Mieczysław Łuczak Prezes WIR, uwzględniając wnikliwą analizę Komisji do spraw Legislacji i Aktów Prawnych WIR, działającej pod przewodnictwem Janiny Pawełczyk, wskazał w piśmie, iż proponowane zapisy nie stanowią praktycznie żadnej zachęty dla właścicieli nieruchomości rolnych do zawierania umów dzierżaw, w szczególności długoterminowych. Proponowane zapisy prowadzą do sytuacji, w której prawo posiadania jest większe niż prawo własności. Założenie przyjęte w uzasadnieniu do ustawy dotyczące słabej pozycji dzierżawcy do wydzierżawiającego zostało w projektowanych zapisach znacząco przeniesione na dzierżawcę, bez zachowania równowagi regulacyjnej. Zdaniem wielkopolskiego samorządu rolniczego, główne założenie powyższej ustawy powinien stanowić fakt, iż powinna ona dotyczyć tylko gruntów rolnych niezabudowanych, gdyż w dotychczasowym stanie prawnym regulacje Kodeksu cywilnego w zakresie dzierżawy budynków należy uznać za wystarczające. Ponadto ujęcie w ramach powyższego projektu również budynków lub budowli, powoduje konieczność rozszerzenia zapisów ustawy o dalsze regulacje z tym związane, gdyż proponowane przepisy nie wyczerpują wszystkich aspektów związanych z dzierżawą budynków i budowli. W odniesieniu do zapisów rozdziału 2 projektowanej ustawy dotyczących czynszu dzierżawnego konieczne jest uzupełnienie regulacji o wskazania dotyczące możliwości zmiany jego wysokości.
Prezes WIR zaznaczył w piśmie, iż w przypadku umów wieloletnich nie jest zasadne oczekiwanie, że czynsz pozostanie na poziomie stawki w dniu podpisania umowy. W tak zmieniających się warunkach gospodarowania konieczne jest uwzględnienie możliwości podniesienia, bądź też obniżenia czynszu, bez powiązania tego z ewentualnymi nakładami bądź innymi szczególnymi okolicznościami. W związku z powyższym Wielkopolska Izba Rolnicza proponuje zapis odnoszący się do zmiany wysokości czynszu: „Jeżeli strony nie umówiły się inaczej wydzierżawiający może corocznie rewaloryzować czynsz o wskaźnik inflacji publikowany przez Główny Urząd Statystyczny.” Ponadto w rozdziale tym proponuje się zapis, iż odpowiedzialność za ryzyko prowadzenia działalności rolniczej spada na dzierżawcę.
Jeżeli strony nie umówią się inaczej, szkody powstałe niezależnie od wydzierżawiającego i dzierżawcy, np. które powstały w wyniku warunków atmosferycznych, bądź innych zdarzeń nie mogą być powodem obniżenia czynszu. Zapisy te pozwolą na uniknięcie składania przez dzierżawcę rokrocznego wniosku o obniżenie czynszu dzierżawnego związanego, np. z wystąpieniem suszy. Obecnie w Polsce praktycznie co roku stwierdza się suszę rolniczą, co może być podstawą do wystąpienia dzierżawcy o zmniejszenie czynszu dzierżawnego do wydzierżawiającego.
W rozdziale 3 „Prawa i obowiązki stron umowy dzierżawy rolniczej” należy bezwzględnie, zdaniem Mieczysława Łuczaka Prezesa WIR, odrzucić projektowane zapisy art. 14 punkt 1 odnoszącego się do możliwości poddzierżawiania gruntów rolnych przez dzierżawcę. Proponowany przez WIR oraz Komisji ds. Legislacji i Aktów Prawnych zapis art. 14 1. „Dzierżawca, który zawarł umowę dzierżawy rolniczej ma prawo poddzierżawić lub oddać do bezpłatnego używania przedmiot dzierżawy tylko i wyłącznie za zgodą wydzierżawiającego.”
Prezes WIR odnosząc się do rozdziału 4 „Zmiana dzierżawcy i wydzierżawiającego” w art. 15.1. Dzierżawca nie może przenieść swoich praw i obowiązków wynikających z krótkoterminowej umowy dzierżawy rolniczej na osobę trzecią bez zgody wydzierżawiającego wskazał, iż należy wykreślić wyraz „krótkoterminowej”. Zdaniem wielkopolskiego samorządu rolniczego w każdym przypadku przeniesienia praw i obowiązków dzierżawca powinien posiadać zgodę wydzierżawiającego. W punkcie 2 tegoż artykułu należy wskazać, iż „Dzierżawca może przenieść swoje prawa i obowiązki wynikające z długoterminowej umowy dzierżawy rolniczej bez zgody wydzierżawiającego na następcę prawnego.”
W projekcie ustawy w art. 17. 1. wskazano, iż „w przypadku zbycia przez wydzierżawiającego przedmiotu dzierżawy rolniczej w trakcie obowiązywania umowy dzierżawy rolniczej nabywca wstępuje w prawa i obowiązki wydzierżawiającego. 2. Nabywcy przysługuje prawo wcześniejszego rozwiązania krótkoterminowej umowy dzierżawy rolniczej, która została zawarta co najmniej na 2 lata, za wypowiedzeniem. 3. Wypowiedzenie może zostać złożone dzierżawcy przez nabywcę na piśmie pod rygorem nieważności, na jeden rok naprzód na dzień 31 marca albo 31 października roku następnego. 4. Nabywcy nie przysługuje prawo, o którym mowa w ust. 2, jeżeli przedmiot dzierżawy rolniczej został wydany dzierżawcy przed jego zbyciem nabywcy, a prawo tej dzierżawy rolniczej zostało ujawnione w księdze wieczystej.” Zapisy te są w sprzeczności z art. 2b ust. 1. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Z kolei art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. b Ustawy wśród elementów koniecznych wniosku o wyrażenie przez KOWR zgody na zbycie/nabycie nieruchomości rolnej wskazuje oświadczenie – iż nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. W takim wypadku nabywca nieruchomości rolnych objętych umową dzierżawy, którą de facto nie będzie mógł rozwiązać, nie spełni obowiązku wynikającego z Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zdaniem Mieczysława Łuczka Prezesa WIR zapisy projektowanej ustawy wskazują w art. 18. tok postępowania w przypadku śmierci dzierżawcy. Niestety w żadnym z zapisów nie uwzględniono sytuacji śmierci wydzierżawiającego, czy też przekazania przez niego nieruchomości rolnych następcy. Konieczne jest w związku z tym wskazanie, iż w przypadku śmierci wydzierżawiającego lub przekazania nieruchomości, jego następca wstępuje w prawa i obowiązki wydzierżawiającego, z zastrzeżeniem możliwości rozwiązania umowy dzierżawy ze stosownym wyprzedzeniem. Pozwoli to na uniknięcie sytuacji, w której następca nie będzie miał możliwości swobodnego dysponowania majątkiem po śmierci wydzierżawiającego lub przekazaniu przez niego gospodarstwa.
Wielkopolska Izba Rolnicza odnosząc się do rozdziału 5 „Rozwiązanie umowy dzierżawy rolniczej” w art. 20 wnioskuje o dopisanie punktu 2 – „Jeżeli strony nie umówiły się inaczej długoterminowa umowa dzierżawy może zostać rozwiązana za wypowiedzeniem złożonym na piśmie pod rygorem nieważności przez każdą ze stron z 3 letnim okresem wypowiedzenia.” W art. 21 w punkcie 5 Prezes WIR wraz z Komisja ds. Legislacji i Aktów Prawnych proponuje uzupełnienie zapisu: „lub nie utrzymuje gruntów w dobrej kulturze rolnej”. Konieczne jest również dodanie punktu 8 tj. „sprzedaży przez wydzierżawiającego nieruchomości rolnych i konieczności wywiązania się nabywcy z wymogu osobistego prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości.
Wielkopolska Izba Rolnicza proponuje również zapis w art. 26 pkt. 4. Jeżeli po rozwiązaniu umowy dzierżawy rolniczej dzierżawca nie zwróci wydzierżawiającemu przedmiotu dzierżawy rolniczej, dzierżawca powinien zapłacić wydzierżawiającemu, za okres w którym przedmiot dzierżawy rolniczej pozostaje dalej w jego posiadaniu, sumę trzykrotności czynszu jaką zapłaciłby wydzierżawiającemu, gdyby ta umowa nie uległa rozwiązaniu, obliczoną według ostatniej wysokości czynszu ustalonej między stronami.
Podsumowując Wielkopolska Izba Rolnicza wraz z Komisją do spraw Legislacji i Aktów Prawnych ocenia proponowane zapisy negatywnie. Dotychczasowe regulacje Kodeksu cywilnego były wystarczające. Ograniczenie prawa własności, zwłaszcza w przypadku umów długoterminowych, może przynieść odwrotny skutek od zamierzonego przez ustawodawcę i w dalszej perspektywie może skłaniać właścicieli gruntów do wcześniejszego rozwiązywania umów lub podpisywania umów krótkotrwałych. Będzie to miało bezpośrednie, negatywne skutki dla gospodarstw rolnych bazujących na tych dzierżawach.
Opracowanie: Barbara Idczak
źródło: wir.org.pl
Najnowsze komentarze